北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们有一套北苑紫绶园的房子，经济适用房，当时买的便宜，但小区和户型都不好，到现在才单价3万多，跟同时买北边望春园的差远了。当时差不多一个价，现在人家都5万多了。您说我们是不是应该卖了这套，但卖了的话又不知道买哪的，您有什么建议吗？
Ps：我们是买的二手房，2009年买的，当时两边差1000多，没想到现在差2万了。
A：
1、您这说的不太对吧？紫绶园既然是经适房，那就是2000年前后买的，当时才3000多，反正我印象中绣菊园2001年的时候是3500。而紫绶园是北苑家园第一个小区，价格应该在3200左右。
可望春园是奥运盘，一期2008年才建成的，又因为离公园不远，所以借奥运村的名头叫“公园2008”。当时的开盘价7/8000呢，均价都得7500，那怎么能跟紫绶园差不多啊？差一半呢，年头也差了好几年呢。
2、2009年就对了，估计是上半年春天的时候买的吧，房价还没整体暴涨的时候，否则下半年就不是差1000多了。当时北京大盘在1万左右，老北苑差不多也是这个均价，那现在如果是5万左右就说明没落后大盘，明显低于的那就是弱点儿了。
3、房子是用来住的，如果不自住就出租呗，实在觉得租金也不划算再考虑卖掉或换房。换房改善的话看自己喜好，这外人不好建议。
还是出租的话先看预算，高的话，比如大几百万就在北部，亚运村太阳宫奥园一带的，各项都至少不落后。不太高的话则是先北后南，常规建议是买紧凑的小两居，6/70平的，这样价格走势和租金都不吃亏。
4、总之，您还是自己拿主意吧，我既不知道具体情况，也不好替您出主意，先自己定了原则再说吧。要不然我都不知道说什么。
仅供参考。
二
Q:
请问：三里屯的逸盛阁您怎么评价？103平精装大户型公寓，居住是我认为很舒服的，就是确实考虑到年限问题，不知是不是有可能将来会出台补交出让金转为商品房的政策，如果放宽的话有可能吗？
A：
1、逸盛阁就是典型的50年产权商住公寓，那就是常规评价呗。地段儿好配套全，小区档次高+物业费高=品质高。
产权角度看重视哪方面了，如果是注重自住，那正因为不带落户上学等功能，金融功能又受政策限制，所以价格中也就不包含普宅的价值，居住的性价比更高，出租的话租金收益也高。但如果是注重这些就不合适了，包括行情中的价格走势也偏弱。
2、另外我印象中这里的有一部分户型的朝向不太好，北向的居多，所以看房的话注意日照角度和时长。
3、不可能出台转为住宅的政策。因为土地性质一旦确定，除非是拆迁+重新规划，否则不可能改变。这就跟人的学历似的，一旦毕业就不能改了。
我说的放宽是指限购方面的。比如之前要求必须有购房资格，放宽的话有可能就不限制了。再有就是贷款方面的，有可能允许正常贷款，甚至还有可能减免水费什么的。但转变土地和房产性质是绝不可能的，法律不允许。
4、总之如果注重自住或租金收益就买吧，考虑好利弊就行。另外计算好物业费，这种档次的公寓挺贵的。
仅供参考。
三
Q:
在看潘家园的龙头公寓，70年产权，感觉小区的地段和物业都不错，小户型200多万是不是算超跌了？买的话需要注意什么？
A：
1、龙头公寓是否超跌，那就看看租金多少吧？我刚看了看是40多平的租金6000多块钱，6500吧。售价有一套是报价230万，那租售比就是350。可以算超跌吧，但比例不太多。
因为可以与东四环朝青的炫特做个比较，那边40多平的售价在200万出头儿，租金5000多点儿，租售比就是400左右。但炫特的优势是规模大+流动性好，而且物业费便宜，再加上龙头公寓是没有燃气的，所以综合下来的价格优势不是太明显。
2、买的话注意什么？也没有太特殊的，公寓主要是看朝向，尽量选好点儿的吧。其他的没什么，都是常规注意事项。
3、对了，调侃一句，如果住龙头公寓的话，注意尽量低调吧，至少是别招摇。毕竟这里曾经是日本人居住区，开发商和早期的住户都是日本人。现在虽然少多了，但名声在外，尤其是现在这种形势，太招摇的话不合适，躲着点儿拿车锁的吧。
仅供参考。
四
Q:
我们的情况是在亦庄梅园有一套房，当年拆迁后买的经适房3000多一平，空了好久了，能卖300多万。另外在东城还有一套和我表弟家共有的回迁房，户口在那里，这套卖不了，我们准备留着当学区房了。
我爱人家的回迁房是在宣外，质量很不好，这套我们想卖掉了，因为留两套学区房没用，这里的学区不如东单的，大概能卖500多万吧，跌了但不多。
我们现在是住儿子家看孙子，再有两年上学，现在幼儿园就已经轻松多了，我们想法是在大兴或通州买一套养老的，然后在大同买一套避暑的，想听听您的看法。
Ps：我的意思是能不能推荐几套房，或者说是小区。
A：
1、我好像没什么看法吧。您这是典型的养老自住，那就看自己的喜好呗，自己喜欢的才是最好的。
2、不过多说一句，梅园的300多+宣外的500多=900万左右总价。而大同的均价也就6/7000，避暑房大几十万肯定搞定。那如果剩下的钱都买郊区养老房的话，总价有些偏高了。或者说是郊区大房子住着肯定舒服，但流动性偏弱，出手时未必好卖，价格走势也大多不强。
3、其他的我好像说不出什么了，看您的喜好了。另外如果总价高的话其实没必要郊区，市区也能找到闹中取静的地方，海淀朝阳都有不错的，能各项兼顾。
仅供参考。
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